对比了新马泰房子，她还是在迪拜下了手

迪拜中文网

Meaning姑娘在一家独立的英国咨询顾问公司工作，专门做建筑造价分析，利用这个优势，她在迪拜投资了一套房产，并取得了不错的收益。

我跟她断断续续的聊了两天，迪拜是个什么样的地方，为什么会让她产生了「买十套房子出租」的冲动？

一起看看吧。

特邀小伙伴：Meaning，长年国外工作，两年前被英国猎头挖到了迪拜的一家咨询公司，专门做建筑造价分析。

原文如下，糅合了我们这两天的交流内容：

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看了越女的曼谷楼市分析，我有了向她安利迪拜楼市的冲动~

我本身是在独立的咨询公司做建筑造价分析的， 常年与各种建筑的各方面价格打交道，包括直接建造费用，比如钢筋混凝土和装修的价格；还有软性费用，比如设计师、咨询顾问的服务费，政府部门审批费等等，知道了这些，基本就能知道开发商的利润了~

忽然有一天，我想既然这身本领都「卖给」开发商去追求高利润了，为什么不给自己的钱途分析分析呢？然后我就开展了调查。

一.

多年前我在新加坡工作过，分析过马来西亚，泰国和新加坡的楼市，现在在迪拜工作了近两年，还是选择在这里下手，买了一套试水。

先介绍一下我的房子，位于知名的棕榈岛附近的绿色小区，一室一厅面积71㎡，售价100万迪拉姆（越女注：今天汇率是1迪拉姆=1.8691元人民币，后面提及的价格我直接用人民币表示）。



迪拜我家，有游泳池、健身房

前期费用是：首付25%+各种交易费用7.5%，这7.5%包括了给土地局4%和中介2%的费用，以及给银行和政府的手续费，共约人民币60万元。

贷款75%，月供接近7500元人民币，一年的物业费是22000元。

说说出租回报率吧，我的房子买的时候就有租客住在里面五年了，他的租约到期后，我在一周内就就找到了新租客，现在年租金是16万人民币，减去月供和物业费，每月拿到手上的现金流是4200元人民币左右。

出租回报率8.3%，挺高的。



这边的树维护保养花费很高，定期就得重新种一批

而这样的高租金在迪拜也算是比较普遍的现象，因为这里有大量高收入的外国专业人士。

迪拜的国际化程度非常高，总人口260万（截至2016年11月），由来自200多个国家的人口组成，分为四个阶层：

本地人白袍黑袍，占比10-15%，国家养着，躺着赚钱，大多在政府工作，或者给企业当保人（迪拜成立公司必须找当地人做担保），月薪最低11万元人民币；

欧美金领白领15-20%，专业人士，收入比在本国高很多；

海湾国家和中国人占20-25%，打工收入较高，或者自己做生意；

其他为菲律宾、印巴孟加拉等国的劳工，月工资不到2000元人民币甚至更低，住工棚、生活环境恶劣。

我在英国公司工作，身边都是英国人，打交道的设计师、其他顾问、客户等等，基本也都是欧美人，他们的月收入是5万-15万人民币，比在自己国家高很多，他们对高租金是承受得起的。

举个例子，我们公司来的英国大学毕业生，和我一个专业的，起薪都是3-4万元人民币/月，而且收入不用交税，这在英国本地，相当于一个10年以上团队主管的税后收入啦。

迪拜这几年来，一直在打造中东的金融中心，地理位置不错，开放程度也很高，有人评价说，迪拜的地位就相当于「伊斯兰世界的香港」，也是全球打工者的淘金地，人来人往流动频繁，大多数人来迪拜是想着赚几年钱就闪人的，只租房不买房，所如果选对了区域和目标租客 ，把房子租出去挺容易。

二.

相对于房租来说，迪拜的房价则算得上「平价」了，比中国的一线城市低不少。

按区域划分，市中心最高楼附近的高档住宅在3.7-5.6万人民币左右一平米， 这个位置相当于上海陆家嘴，而陆家嘴的房价应该有13、4万了吧？

我在这里看了几套房子，有一个120㎡的总价460多万元人民币，年租金能达到22万元人民币，当然了，住这个区域的都是金领，月收入平均接近10万元人民币。



从460万元人民币的公寓阳台望出去，外面就是高尔夫球场

而中国人很多的Dubai International City区域价格就亲民很多，售价在1.3-1.5万元人民币一平方米，一室一厅总价在60万-90万元人民币，年租金在1400元人民币一平方米，租金毛收益率高达10%。

迪拜的房子一般都是外国人在买，因为本地人基本是政府养起来的，送房子、送地、送生活费、子女教育费...他们不是一般人，╮(╯_╰)╭

迪拜对外国人买房投资是非常欢迎的，谁来都可以买，而且可以贷款，首套房首付只有25%，二套房及以上首付是40%，商业银行的贷款利率目前是4%左右，一般可以贷25年。

期房的付款方式更友好，首付只有5%-10%，但我不推荐大家买期房，风险诸多，发生过很多次烂尾事故。

除了首付低，迪拜的房子和土地还是永久产权的（标注为free hold），购买超过100万迪（约为人民币187万）的房产，可以申请长期居留许可，看起来很美。

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当然了，在迪拜买房也是要冒一定风险的，首先就是经济衰退的冲击。

这边的楼市很依赖外国投资者，所以在2008年时，曾经历过极为惨烈的一段，很多人失业、离开迪拜，房价下挫了一半，买了房的人不再付款，留下了大批烂尾楼，进了银行的黑名单，再也回不来了。

之后政府痛定思痛，从错误中学习，土地局把交易费从2%上调到4%，还另外多了几千迪的行政费，来限制高频短线交易，近几年迪拜的房价还是比较平稳的。

这是我查到的2013年以来房价走势图，2014年曾小涨，2015年又回调了一些：



另外一个风险因素就是政治风险了，毕竟是阿拉伯世界、石油国家、贵族统治，国人总是有些忌惮的。另外就是对于外国打工者的政策不那么稳定，三天两头的改，越来越严格。

还有一个风险就是——人生地不熟，信息不对称，贸然来买，可能会吃点亏。

这几年迪拜的中国人是越来越多了，哪哪儿都是...之前大多数国人是来做生意的，小商品批发什么的，这几年随着中国旅游热，做奢侈品销售的也多起来了，另外像华为这样的企业在迪拜发展得很好，好多华为人过来了，还有永恒的中石油中石化员工。

所以现在在这边买房的中国人越来越多了，我知道的一个比较大的开发商，招了一大批中国销售做中介，说得花好稻好的，卖的很快，虽然我觉得它的房子不怎么样...

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作为一个行业内人员来说，迪拜房产的质量还算不错，尤其是大型开发商，算算建造成本，人员成本和各种费用，房产售价真的不算太高，出租回报也很稳定，出手也不算难，而且2020年迪拜就要开世博会了，长期来说我是比较看好的。

曾经想过，如果按照我目前这栋房的收益，复制10套的话，月现金流入可以达到3-4万元人民币，可以实现不工作天天在泰国海边玩耍、去新西兰放牛羊、摘樱桃的梦想啦~

当然现实肯定没有这么理想，但是有梦想有目标总是感觉甜甜的啊，我最近还在持续的看各种高低档的楼盘，使得portfolio更多样。