供应激增需求脆弱 迪拜或再陷地产泡沫

迪拜中文网

去年年底，迪拜某房地产经纪公司在高速公路边一幢40曾高的摩天大楼外墙上张贴了整幅广告：“淡定，这儿没有泡沫。”但现在，迪拜的房地产泡沫风险正在不断上升。不断增加的供应和不可持续的需求是典型的风险组合，也正是6年前让迪拜陷入危机的原因。

路透社报导，当地银行给建筑业的贷款量急升，意味着2008年的危机之后，迪拜金融行业在过去几个月重新开始向地产业灌钱。同时，随和迪拜经济复苏，房地产价格也开始飙升，增加市场攀至不可持续的水平的风险。

不断增加的供应和不可持续的需求是典型的风险组合，也正是6年前让迪拜陷入危机的原因。这个组合现象强迫国有公司重新计划数以百亿美元计的债务，摇撼世界金融市场。

这次，迪拜当局表示，他们已经觉察到危险的存在，他们已经采取监管行动，放慢需求增长。但与面临同样问题的香港、新加坡和其他国际城市相比，迪拜当局的行动可谓隔靴搔痒。

汇丰银行在该区的首席经济学家威廉姆斯（Simon Williams）表示：“声称见顶还为时尚早，但这样的信贷增速告诉你，循环正在迅速增速。”

威廉姆斯说：“这样大量的贷款增长与经济秩序和稳定资产价格完全不相符。现在就是采取政策行动的时候，在泡沫真正涌现之前，而不是它们已经形成之后。”

咨询师弗兰克（Knight Frank）表示，今年第一季，迪拜的房价的同比增长27.7%，是全球主要市场中最高的，这已经是迪拜连续第四季夺此桂冠。同期，平均租金上涨近30%。

迪拜国土部门表示，迪拜房地产交易量在今年第一季上升了38%，达到610亿迪拉姆（约合166亿美元），当地人口却只有230万。

房价上升的原因包括：5%的年度经济增速，以及来自动荡的阿拉伯地区投资者的资金。

虽然部份地区房价已经几乎回升到2008年危机前的峰值，但与其他国际商务都市相比，价格还是低得多。弗兰克表示，迪拜的黄金地段房产每平方米要6200到7500美元左右，新加坡的同类房产每平米则要27600到33700美元。

虽然房地产交易总量还没有回升到危机前的高位，但需求已经出现放缓的迹象。商Propsquare地产称，随着房价不断上升，今年以来的销量同比下降约四分之一。 Propsquare的首席执行长盖福尔（Parvees Gafur）说：“现在，卖家开价和买家还价的差距巨大。”

但是，迪拜的国土部门形容，第一季房地产销售交易增长“令人印象深刻”，而且预计会有更好的增长。

该部门总监摩尔罕（Sultan Butti Bin Merjen）说：“我们预计，接下来三个季度的活跃程度将与第一季相似，尤其是迪拜启动了数个刺激经济计划，以及2020年世博会的部份准备计划公开之后。”

2012年11月，迪拜政府宣布大型发展计划催谷今天缩减的房地产繁荣，该计划包括建造全球最大的购物商场、超过100家酒店以及一个比伦敦海德公园大约三分之一的大公园。

同时，迪拜海上超过200个人工岛仍然空空如也。

迪拜当局已经采取了一些步骤来防止价格投机和炒房。去年年末，迪拜将房地产交易征费加倍至4%，同时，阿拉伯联合酋长国央行设定了房贷按揭上限。部份房地产商开放商也各施各法，部份国有的伊玛尔地产（Emaar Properties）规定，一处房产必须缴清至少40%的款项之后才能被转手。

但与香港15%和新加坡30%的转手征费相比，迪拜的这些措施仍然温和。上个月，国际货币基金组织警告，迪拜可能需要考虑与香港和新加坡类似的手段。但现在看来，迪拜似乎还没有采取强硬手段的愿望。过去，迪拜的商业银行一抱怨，央行就扔掉了重重严格的遏制手段。

6月9日发布的一份声明中，迪拜国土部门坚称，房地产市场总体健康，房价上升只是因为经济造好​​​​。但一个星期前，阿拉伯联合酋长国发布年度稳定性报告。报告警告，房地产市场可能过热。

迪拜楼市的供应方也充满不确定。在过去18个月中，迪拜宣布了多个总投资超过500亿美元的房地产开发计划，但有多少能够被实施、能够多快实现仍然是未知之数。

这些计划中有部份已经开工建造。阿联酋的建筑业贷款在经历了连续16个月的下降之后在去年12月同比增长40.1%指1810亿迪拉姆，为2009年6月以来的最高增速。这个速度远超总体银行贷款，去年12月，总体银行贷款同比增长8.8%至1.1万亿迪拉姆，而旺盛的借贷可能才刚刚开始。

标准普尔上个月的一份报告称：随着发展商启动更多新计划，以及更多本地和外来客户寻求进入按揭市场，我们预计房地产行业借贷会加速。

一名不愿具名的迪拜银行家表示，本地银行越来越愿意冒险借钱给开发商：“有些银行给部份公司提供100%融资服务。这不是很可持续。”

但迪拜回到2008年危机前的繁荣似乎可能还不大。那次危机将部份二线开发商清出了市场，留下的公司仍然有负债压力，这至少会让他们中的一部份保持警惕。也有迹象显示，现在的开发商更加留意对手的计划，同时只愿意分阶段实施开发计划，不断重新评估市场需求。瑞信中东研究部主管伊克巴尔（Fahd Iqbal）说：比起以前，“供应更加协调。”

不仅如此，未来几年可能还会有实质性的风险。标准普尔的报告指出，如果有大部份外国投资者忽然丧失信心，或者美国货币政策收紧，都可能让迪拜的市场被打回原形。

花旗银行中东地区首席经济学家苏萨（Farouk Soussa）说：“2013年发生的是不可持续的。会继续平稳还是会再次上升还是一个大问题。”

苏萨说：“迪拜瞬息万变，如果他们让这些大计划都开工，那么我认为我们可能要开始关注，又一次不可持续的房地产部门大规模循环要来了。”