抄底迪拜房产正当时？

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中东地区常与战乱、动荡等形容词相连接，迪拜也许是这里唯一受到包括中国人在内的海外购房者青睐的城市。不过，最新统计数据表明，迪拜的房产价格已经连续八个季度下跌，今年7 月的高端住宅价格与两年前相比下降了10%，今年第二季度的住宅销量则较上年同期猛跌了约三分之一。

迪拜房产市场的特点跟迪拜周边地区，乃至整个世界的政治经济
形势息息相关。高风险，高收益，是这个市场的特点。
《环球》杂志记者/ 李震（发自迪拜）

迪拜房价为何连续下跌？数据走势的背后说明了什么？

2009 年迪拜债务危机造成的楼市崩盘让人至今心有余悸，对于投资者而言，当前究竟是新一轮楼市泡沫破灭的序幕，还是出手抄底的好时机？市场规律和宏观调控使然房地产咨询公司世邦魏理仕发布的最新报告显示，2016 年迪拜房地产市场持续放缓，高端豪宅项目下降显著，中端市场在这一轮下跌中则表现得较有弹性，总体幅度不是很大。

简言之，过去两年迪拜房地产市场可以用“稳中有降”四个字来概括。

迪拜华人圈的房地产销售经理蒋一峰向《环球》杂志记者介绍说：“迪拜房价从2010 年开始复苏，逐步上涨到2014 年中，然后在过去两年中的确是慢慢下跌了不少，估计整体跌幅同比在5% 以上，现在的房价和2012 年末差不多。”谈及原因，蒋一峰认为当前的房价下跌，是对于前期大量炒房必然作出的一个释放反应，符合市场经济的客观规律。“2010~2011 年的复苏让很多人靠投资人受益”。

抄底迪拜房产正当时？



房产大赚了一笔，导致其他投资客看好行情大笔投入资金炒短线，其中不少人是超出本身投资能力的，他们大手笔购买期房和通过银行贷款购买现房，开发商的期房价格开盘一次比一次高。”蒋一峰表示，很多投资客盲目购买房产，引发了政府的警惕和宏观调控。此外，国际油价下跌导致海湾周边土豪购买力下降也是部分原因。

迪拜政府主要出台了两方面的宏观调控措施：一是对房地产开发商出售新盘进行限制，提高门槛控制市场供给面；二是增加购房费用，包括规定购房首付比率在25%以上，过户费从2% 上调至4% 等。蒋一峰说，这些政策的结果，是迪拜房地产市场较过去更加理性，但与其他成熟市场相比，它仍然很不成熟。他还认为，仅凭房价下跌就断定迪拜房地产市场恶化是片面的。“目前，迪拜几大开发商期房的销售都非常理想，包括近期我们二手房的买卖100 万~200 万迪拉姆（约合190 万-380 万元人民币）的房产占了大多数，而且最近几个月还有海湾国家和印度、巴基斯坦买家购买整层的公寓楼和1000 万迪拉姆以上的房产。”

高风险，高收益
可以说，“迪拜奇迹”的发生是构建于外部资源在这片土地的堆积之上的，包括外部劳动力的输入、外部资本的输入、外部科技和管理的输入等。年轻而脆弱的迪拜房市正是这个经济模式的典型缩影。迪拜房地产行业资深从业者王女士说：“由于这个市场的内需驱动微弱，对外依赖程度较高，导致这里不稳定因素相对较多，市场的不稳定性也相对较大。高风险，高收益，是这个市场的特点。”

王女士说，回顾迪拜房产市场对外开放不过10 来年的历史，期间的起落会对判断当前形势和未来走向有所帮助。“从开放后经历的第一个投资疯狂期，到2009 年债务危机导致的大崩盘，然后从萧条到复苏，外国人购买房屋即可获永久产权，而且没有物业税，购买价值100万迪拉姆（约合190 万元人民币）以上的现房且不贷款，就可以获得当地长期居
留签证。

再到政府在对旧病复发恐惧下制定相应的规范和限制政策，到政策后市场的自然冷却，以及国际油价低迷、周边经济萧条带来的市场活跃度下降。这是在迪拜短短10 来年内发生的事情。”她介绍说，从购房者的国籍划分来看，迪拜房产最大的买家首先是阿拉伯人，其中包括少量本地人和大量周边阿拉伯国家投资者；第二大买家是印度人；然后不按购买力次序排列的分别还有伊朗、巴基斯坦、英国（英籍印巴人）、俄罗斯人等。

迪拜的房子大部分是被外来人买去，并且大部分不是用来自住，而是投资。“我们接触的很多投资客户，自己的房子从买入到卖出都从来没见过。世界上可能只有迪拜的房产市场有这样的特点。”了解了这些，再结合目前持续走低的国际油价，沙特、伊朗等国在也门、叙利亚战场的明争暗斗，俄罗斯受美欧制裁等外部政经局势，带着整箱现金来买房的人少了，市场冷却自然也就不难理解了。

是抄底的时候吗？
房地产是迪拜政府的一个支柱产业，外国人购买房屋即可获永久产权，而且没有物业税，购买价值100万迪拉姆（约合190 万元人民币）以上的现房且不贷款，就可以获得当地长期居留签证。这些无疑令迪拜房地产市场充满吸引力。更重要的是，作为一个外来人口占到85% 以上的城市，迪拜房屋的租售比相对较高，根据不同的区域每年回报率可达6%~9%。也就是说，在迪拜较好地段买套房租出去，大约十二三年即可收回成本。

迪拜卡延房产公司高级租售经理法里德·贾迈勒说，迪拜的生活方式、良好治安和房屋永久产权促使中国投资者的兴趣激增，近年来赴迪拜购房的中国
人数量持续增长。一般来说，总价20 万~40 万美元的房产对中国投资者来说更能承受，也能带来较高的回报。

但是，全球知名管理咨询机构科尔尼（AT Kearney）发布报告称，目前包括迪拜在内的海湾地区房地产市场普遍存在“过度开发”的情况，有可能会触
发巨大危机。

截至2015 年12 月，中东地区在建房地产项目规模达2 万亿美元，且今明两年房地产项目已占到工程建设部门总工作量的70% 左右。但另一方面，
建成楼盘的交付情况并不乐观。过去10 年中，本地区中途取消的房地产项目甚至高达顺利完工项目数量的2 倍。

蒋一峰认为，对于中国投资者来说，选择开发商很重要，尽量亲自来实地考察。他说，有个别开发商雇用一批中国人在国内吹嘘自己的项目，但不能仅看开发商的广告做了多大、宣传册做得多精美，应该关注开发商在迪拜的经营历史和交付楼盘的质量，尤其是在同
一区域的性价比。

王女士指出，就迪拜目前特殊的经济模式而言，它起伏上下的周期似乎比其他较成熟的市场来说更短。“所以如果你现在投资迪拜房产，一定要投资在成熟的、地理位置好的区域，你才能得到相对稳定、年平均在8% 左右的高租金回报率。”

王女士表示，近半年来迪拜房产市场的交易量有开始回暖的迹象，但还没有反映到价格层面上，这个传导过程应该还需要至少半年到一年，或许到了抄底的好时候。再加上2020 年世博会也越来越近，迪拜房市的春天似乎转角即现。

“但是这样的假想和预期真的可以成为市场健康“但是这样的假想和预期真的可以成为市场健康成长的源动力吗？这个问题每个人都有自己的答案。”
她说。