海外市场的钱就这么好赚？

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(来源：南方都市报 南都网)　　CFP供图
　　
颐和地产副总裁赵永爽
　　
光耀集团董事长郭耀名
　　
碧桂园马来西亚项目营销经理董亮
　　或出于分散风险、或是企业自身规模发展、或为打响国际品牌、或为海外融资……近年走出海外的房企，各有各的理由。但前提是，海外市场这块蛋糕真的这么容易吃吗？
　　追问1
　　海外开发更赚钱？要付出120%的努力
　　赶上这波“出国潮”的房企，如今已知的就有万达、碧桂园、光耀、颐和、万科、越秀城建、中天立通、华建、中坤实业房企，涉足海外的国家有阿联酋、美国、加拿大、韩国、新加坡、日本、澳大利亚、马来西亚等。
　　是不是海外的月亮更圆？海外的钱更容易赚？
　　事实上，早于这批房企走出国门的一些国企，比如中石化、中海油、中建集团等，“大笔投资都交了学费”。就目前出国的这批房企能否赢利，利润能有多少？中地行董事长徐建平表示，难以预算。
　　“上世纪90年代至今，还比较少开发商走出国门；而近些年走出国门的房企，又还处于投资期，暂未能见到回报。”徐建平认为，迄今为止，还没有见到一个开发商走出海外开发的成功案例。
　　对于那一批国企拓展海外“大笔投资额都交了学费”，颐和地产副总裁赵永爽归纳认为，“知识管理能力不过关或可能是上世纪90年代其他企业拓展海外失败的主要原因。”
　　赵永爽表示，海外地产的经营开发主要是一种资本化管理，“并不是说企业的资金雄厚就可以盲目地进军海外。”
　　尽管颐和有着十多年的海外资产管理经验，且于三年前就着手筹备在澳大利亚开发，但他坦承，“海外市场的钱不好赚”。
　　“正是由于海外市场已经经历了上百年的发展，已经较为成熟，各项法律法规都非常严格、透明，所以要付出国内120%的努力才能够成功。”赵永爽表示，在澳大利亚，起码得拿到70%的销售合同才能去找银行贷款，开发商前期投入的资金比较大。而也因为澳大利亚的土地掌握在私人手上，所以也不可能像国内那样拿到很大量的地，只能做小型项目。
　　已在澳大利亚收购两个物业的珠三角一家房地产企业的董事长于新(化名)坦言暂时不敢在澳洲买地开发。他称他的两个朋友目前在澳洲的两个项目利润大约为5%。而其收购的物业整体租金收益率非常稳，“每年都有5%的涨幅。”(来源：南方都市报 南都网)
　　追问2
　　若赚了钱，用作海外融资？高汇率或令赢利一场空
　　万达集团董事长王健林在今年5月斥资31亿美元并购美国第二大连锁影院公司A M C公司时，就曾笑言，“并购A M C等于在全球给万达品牌做了一个大广告。”
　　除了像万达这样或为打响国际品牌而出走之外，一些出国企业则或为分散风险、或为企业自身规模发展、或为海外融资……
　　“从目前的情况来看，如果没有其它内幕交易或者是老板想移民到国外的话，房企走出海外就是一个错误的决定。”在广州维森置业有限公司董事长张维伦看来，房企出去投资，要么就是投资的比重很小，小到资金回不回国都无所谓；要么就是定位为全球企业，资金继续留在当地不回国。
　　“汇率是所有投资人必须要考虑的问题”。张维伦说，房企出国，资金通过正规渠道由人民币汇为当地币，挣到钱回国时，也必须汇为人民币才回国。但目前国外美元不断贬值，人民币不断升值，如此一来，所赚利润或化为乌有。
　　“如果是想建立海外融资平台，那样更不合理。”张维伦说，外资进入中国需要国家审核，“简单说，海外融得再多钱，依然要过关卡，就算融到再多钱，也不一定能回来做房地产。如果走非法渠道比如地下钱庄，那就融再多资金也是违法”。
　　中地行董事长徐建平认为，目前在国外挣钱融资回国的渠道比较多，比如以基金的形式作为借款回来，或是投资高科技企业、用于企业之间的拆借、跨行业运作等。
　　但张维伦认为，如果回国投资高科技企业，那房企将面临改行的境地。既然是做高科技企业，那赚到的钱始终必须投资高科技企业，而与房企无关。
　　追问3
　　会不会水土不服？政策风险无处不在
　　中坤实业从2005年起，在中亚的吉尔吉斯斯坦、日本北海道买地建设度假基地项目的投资，都经过漫长谈判后夭折。而历时两年的冰岛收购，去年也曾告失败，在今年又现一丝曙光。
　　去年11月14日，由于斯里兰卡政府取消科伦坡中航广场项目原土地出售计划，将该地块的土地性质由永久产权变更为99年租赁产权，中航地产不得不停止科伦坡中航广场项目的运作。所有前期精力和资金，到头来或是竹篮打水一场空。
　　张维伦说，早期出国的企业，就曾交了太多的学费，比如T CL收购法国的公司等。
　　“我实在看不出房企去海外投资的必要性，不仅回报完全不一样，操作上可行性也不高”。张维伦有同学在海外开发房地产，但结果未尽如人意，“比如拆迁，在国外不像国内可以强拆，如果在国外遇到拆迁不顺，土地会耽误五年、十年甚至更久”。
　　张维伦说，所谓不熟不做，在国外有国外的法律法规，而且国外因为人口的问题，房地产市场并不像中国这样不断增长。
　　“除非开发商在国内有一批粉丝，愿意跟着他到国外置业。否则，出国门没有当地人捧场的话，日子会很难过”。合富置业副总经理潘宇豪分析。
　　中原地产大陆区总裁赖国强表示，中原地产目前也有做代理韩国、日本、澳大利亚等地的项目，“但卖给当地人是很难的，都只能卖给中国人”。
　　但徐建平认为，国外的房子回到国内来卖，需要有一个认知的过程，“纯粹靠投资引导的可能性不大。”徐建平表示，国内开发商在海外建的房子光靠中国人支撑是不行的，“不可能靠国内的客流支撑起整个市场”。
　　“全球很多开发商都在打中国人的主意，因为中国目前经济比他们国家好。国内开发商走到海外，不一定都是好的”。赖国强说，比如俄罗斯市场经济比中国慢，当地的市场需要等待才能成熟。
　　徐建平认为，像中国一样，国外的房产政策也会有变化。比如澳大利亚近期为了防范风险，要求开发商自备金增加。而政策的变化，也令房企无法把控。徐建平称，总体看来，目前走出海外的房企并不算多。他建议，在进入海外时先要找一些好的投资顾问公司做好充分调查；其次先从小项目做起，小幅度尝试，等适应了或赚钱了才慢慢做大；再者，在人才利用上，应尽量用当地国家的人才，以规避相应的风险。
　　受阻案例
　

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　中坤地产：投资海外地产一波三折
　　北京中坤投资集团在海外的投资一波三折。
　　早在2005年，中坤就曾试图在中亚的吉尔吉斯斯坦投资。当时当地的政府总理及当地州长都出面谈了，但后来在“暖湖”伊塞克湖上的游艇项目，“当地臆测为中国军方核潜艇计划的掩饰”，投资就此成泡影。
　　2007年，中坤在日本北海道买地建设度假基地，收购当地一个高尔夫球场几乎成定局时，却在工会的谈判上破裂。也曾派公司代表团去考察韩国济州岛，到越南、缅甸、老挝寻找过投资机会，但是最终主动放弃。
　　让中坤名噪全世界的，是缘起2011年中坤再次投资海外，在收购冰岛问题上遇挫。
　　中坤董事长黄怒波对美丽的冰岛情有独钟。他曾计划，买下300平方公里的土地后，拿出部分土地开发五星级酒店和度假村。未料，冰岛许多土地仍为私有化，主要归农场主所有。冰岛法律规定不动产转让买方须满足一系列条件，包括如果是合伙实体，所有合伙人必须是冰岛公民或已连续在冰岛居住五年以上。因此，黄怒波购买冰岛受挫。
　　直至今年，事情方忽现转机。中坤集团新闻部负责人姚晨告诉南都记者，今年4月，冰岛有关部门主动联系中坤，表示愿以租赁的形式租给中坤。有关消息指出，黄怒波与当地政府达成一致，将租借面积为300平方公里农场的70%，租期为40年。但姚晨指出，中坤更大的意愿是购买，至今，双方至今还在谈判中。
　　失败案例
　　中航地产“出海”斯里兰卡折戟
　　作为第一个“出海”的地产项目，斯里兰卡科伦坡中航广场项目曾被中航地产寄予厚望，然而仅仅时隔3个月却惨遭折戟，以至于中航地产有关人士近日在接受南都记者采访时无奈表示，该项目是政府主导项目，未来没有考虑要大力推行走出海外，目前也没有听到公司有海外运作项目的行为。
　　中航地产“出海”斯里兰卡要从去年8月说起，当时中航地产在董事会上审议通过了《关于受托经营管理斯里兰卡科伦坡中航广场项目的议案》，同意公司受托经营管理中航国际酒店(斯里兰卡)有限公司所持有的斯里兰卡科伦坡中航广场项目。
　　该地块位于斯里兰卡首都，拟开发用途为集酒店、商业、写字楼、公寓为一体的商业综合体。然而，去年11月中旬时中航地产发布公告称，公司将停止在斯里兰卡首都科伦坡中航广场项目的运作。同时公司也不再推进拟受托经营管理斯里兰卡科伦坡项目事项。
　　公告称，停止运作的原因是由于斯里兰卡政府取消科伦坡中航广场项目原土地出售计划，将该地块的土地性质由永久产权变更为9 9年租赁产权。
　　对话
　　光耀集团董事长郭耀名：
　　做好产品，把握好当地市场需求，成功几率很大
　　专访时，光耀集团董事长郭耀名坦言在海外开发优势多，如土地成本、融资成本较低，税收有许多优惠等，但利润可能只是正常的行业利润。
　　利润可能只是正常的行业利润
　　南都：国内房企纷纷布局海外，光耀如何看待国内房企在海外的发展前景？
　　郭耀名：目前国内房企在海外发展房地产，其实优势还是蛮多的，如土地成本、融资成本较低，市场化的环境相对成熟，税收方面也会有许多优惠政策。但整体上，海外的房地产市场更趋稳定，不像国内波动较大，利润方面只是个正常的行业利润。
　　再加上海外教育资源、食品安全、社会福利等方面都较完善，对国内客户的吸引力是非常强的。只要产品做得足够好，能较好地把握当地的市场需求，成功的几率很大。当然，对外投资也会面临一些风险，政策、法律、当地民俗、喜好、核心竞争力等多方面的因素，对走出去的国内房企来说，都是考验。
　　南都：这么多同行几乎同时布局海外，将形成何种新竞争局面？
　　郭耀名：“走出去”其实是个好事情，或许是未来发展的一个重要方向。中国的房企跟国际上大的企业比，在品牌、产品、管理、开发理念等方面，还有一定的差距，我们也希望看到一些国内的大房企能够逐步“走出去”，在国际房地产市场上有中国企业的位置。总体上，韩国、马来西亚在土地成本、融资成本、市场化环境方面，比国内的情况要好很多。两地的房地产市场比较成熟了，在利润方面，可能只是一个正常的行业利润。在竞争方面，由于是一个成熟的市场，需要企业在产品的打造方面更有特色，才能贴近当地市场需求。
　　与当地大企业合作可规避政策法律风险
　　南都：在韩国、马来西亚拿地存在哪些风险？
　　郭耀名：在国外拿地主要的风险还是集中在政策、法律方面。在不同的政治环境中，投资项目涉及到土地、金融、文化等方面的因素，稍有不慎可能触碰到当地的法律红线，让项目蒙受损失。
　　南都：济州岛项目，光耀选择与JD C公司和D K集团合作，也是出于规避风险的战略需要吗？
　　郭耀名：光耀在规避风险方面，做了很充分的准备。一方面通过国家相关涉外部门、金融机构对项目的风险进行了详细的评估；另一方面，JD C公司和D K集团在济州岛是知名的“国企”与民企，在政策的把控、项目定位等方面都会处理得很好。这个组合在政府资源、法律环境、融资渠道、市场评估等方面具有无可取代的的优势，光耀跟他们合作，投资的风险将大幅降低。
　　颐和地产副总裁赵永爽：
　　未来海外地产将占集团整体业务1/3
　　南都：有专家认为，目前房企走出海外的情况并不多见。你们是其中一家。
　　赵永爽：颐和并非最近才进军海外的，早在颐和集团成立之初就已经经营和管理海外一些大中型的旅游地产项目了，累积了十几年的海外资产管理的成熟经验。
　　南都：进军海外会有哪些机遇？
　　赵永爽：相对于国内地产市场来讲，海外市场更为成熟、透明，法律法规更为健全。以政府规划为例，国外城市的规划均以中长期规划为主，二十年甚至五十年都不会有大的变动，这与颐和地产稳健的开发战略吻合。
　　南都：颐和在海外的开发理念是？
　　赵永爽：颐和集团的产品战略上并没有国内与海外之分，均为同一的“国民待遇”标准。在15年的豪宅开发的经验中，颐和一直秉承着自身的独创性。不会一味地照搬照抄美式、欧式等建筑风格，也不会以产品的大规模复制作为自身的盈利模式。“土地价值的最大化”是颐和一直追求的目标，也是产品创新的基础。同样，颐和也会将这种独创性带到海外市场。
　　南都：未来海外地产业务将占你们集团业务的多大比例？
　　赵永爽：现阶段，海外市场仅占颐和集团整体业务的十分之一。但在颐和的中长期战略规划中，未来5年内海外业务将占到集团整体业务的三分之一，海外地产开发的结构也会进一步丰富。
　　南都：海外市场的前景如何？
　　赵永爽：我认为，海外地产市场是一块试金石。试的是中国企业的内功。毋庸置疑，海外市场对中国本土企业的发展充满了机会，但本人建议中国企业在国内历练好之后再选择进军海外。因为，我刚才也提到了，海外地产市场的各项法律、法规、建筑标准、环保要求相对于国内市场均要求更高。所以，当梦想照进现实的时候也是检验自身整体实力的时候。
　　南都：颐和很看好海外市场？
　　赵永爽：非常看好。因为海外市场的毛利率水平很稳定。以澳大利亚的悉尼为例，颐和为什么首先选择进军悉尼，就是因为澳大利亚在全球范围内是政治、经济最稳定的国家之一，悉尼作为澳洲的金融及贸易中心，未来房地产市场的发展空间较大，进入后的安全性最高，可以保证购买客户稳定的租金回报。
　　碧桂园马来西亚项目营销经理董亮：
　　去马来西亚投资不一定比国内一些项目赚钱
　　即将于今年年底开售的碧桂园马来西亚别墅项目备受市场关注。由此，记者采访了碧桂园马来西亚项目营销经理董亮。
　　马来西亚希望碧桂园将五星级的家带进来
　　南都：为什么会选择和当地的大马置地合作？具体的合作方式是？
　　董亮：这属于强强联手吧。M ayland在当地家喻户晓，拥有自己的丰富资源和房地产开发经验，而我们碧桂园更是20年的别墅专家。区域总裁、区域营销总监和项目总经理等由我们碧桂园的员工担任，合作方会有董事和营销总监的权力，主要由碧桂园主导开发，大家合作很好。
　　南都：在马来西亚你们遇到最大的问题是什么？
　　董亮：应该是当地人的工作习惯。国内经常会为了某个节点拼命工作，但马来西亚却将工作和生活分得很清楚，星期六、星期天铁定不加班，平时上班晚下班早，你给多少钱都不干，硬要干情愿不要这份工。譬如，我们有些事情要急着推进，报建等需要各个部门去共同推进的情况下，就会出现一些不同于中国的“时差”。
　　南都：这样会不会导致延期？
　　董亮：刚开始可能会，但在了解当地情况后，我们会提前做好整个开发计划的铺垫。国内提前一个月，那么在那边我们就提前两个月甚至更多时间，这样就可以按时完成。
　　南都：跟国内做项目有什么不一样吗？
　　董亮：大致都差不多。不过还是有一个区别，就是马来西亚当地政府支持力度很大，甚至包括他们总理等政府高官都鼎力支持。最近，碧桂园在策划中马建交38周年的活动，当地政府官员非常给力，支持我们碧桂园，他们很希望碧桂园在马来西亚打造马来西亚历史上没有的大盘，或者创造一种生活模式、投资环境、工作机会，把五星级的家移植到马来西亚去。
　　南都：照这种趋势看，你们应该不止目前公布的这两个海外项目吧？
　　董亮：不便透露具体多少个，因为现在还在谈。例如我们在吉隆坡新CBD和槟城都有在谈两个公寓项目。
　　首个项目买家以华人和当地人为主
　　南都：两个项目大概何时推出？价格如何制定？
　　董亮：第一个项目预计今年年底推出，第二个预计第一个推出的三个月以后。价格现在还真不知道，但会尊重市场价格和产品本身的价值做参考来定。
　　南都：那么购房对象是针对当地人还是华人或是国内的投资者？
　　董亮：我们打算首个项目以当地的华人和马来人为主，因为所在地是华人集中区。加上当地政府有规定，要卖给马来人一定比例的房子，类似于国内的保障房。至于国内买家，我们没硬性指标，但随着海外项目的增多，我们会逐渐以中国大陆、港澳台、全球的市场为后续购房者的补充力量区域。
　　南都：也就是说从第二个项目开始再增加或扩大内地买家比例？
　　董亮：有可能。我们想通过第一个项目去了解、熟悉海外置业的流程，把这个营销模式和平台建得更稳。到第二个项目时，就可以方便更多人走出海外置业。但即便这样，第一个项目开售前后，我们还是会组织意向客户前往马来西亚现场看盘。
　　南都：1000多套的货量不是小数目，在当地能完全消化吗？
　　董亮：我们这段时间正在马来西亚做展会，期间每天都能收到200多台的诚意客户登记，当地华人很喜欢我们碧桂园的产品。马来西亚80%的经济掌握在27%的华人手中，可能一般的马来人会比当地华人穷一点，但不比国内中产阶级差，我们马来西亚的当地同事(普通员工)就有开着凌志来上班的，他们家有很多地，物业资产99年或永久性的好处体现出来啦。也许他的凌志车是他爷爷的爷爷的爷爷留下来的房子收的租购买的。
　　到海外开发有点像相亲
　　南都：除了马来西亚你们有没考察其他国家吗？
　　董亮：有考察，像澳洲和一些东南亚国家都有去了解。
　　南都：考察的标准是什么？
　　董亮：首先，这些国家的政局稳定、投资环境好、房地产发展趋势良好并要离中国近。其次，国内有移民留学这些国家的趋势，当地的华人也比较多。澳洲、新西兰等国家都是国人比较热衷的移民、旅游度假的国家。
　　南都：如果有机会进去包括澳洲、新西兰等国家，也会考虑和当地开发商联手，还是只要项目好的，什么模式都可以？
　　董亮：投资海外地产首先要综合考虑当地环境和项目是否具有优势和发展前景。其次考虑如何规避风险。跟当地开发商合作最大优点是可规避风险。但两家公司的合作在理念上也存在一定风险，如在开发模式、项目推进的方式存在差异。综合考虑吧，没有固定的模式，具体情况具体分析。有点像相亲，如果觉得O K就可以一辈子，如果觉得不行也不一定要结婚。
　　南都：那么你们是如何考虑当地国家的政策风险呢？
　　董亮：当地政策和生活习俗及国际关系是必须要考虑的。我们会通过一些资料及跟当地政府的充分交流，从宏观和微观各方面做详细的判断。
　　南都：房企到海外开发投资，是不是真的比国内赚钱？
　　董亮：赚钱是正常的。但去马来西亚投资不一定比国内一些项目赚钱，尤其是开始的项目，我们更多的是做市场战略性拓展，尝试搭建更稳健和创收的新渠道。
　　南都：你是怎样看待这种海外投资热的？
　　董亮：这涉及到上市公司的资本运营策略上，不要把所有资金放在一个篮子里。如果说现在的马来西亚相当于中国2001年到2007年的稳定增长到高速发展时期，你会把握到这种机会吗？
　　(作者：邱永芬 邓恒 古优裕 王莎莎)