龙城二期开张，一期您怎么看？

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中国经营者 ChinaMart杂志



“四年前，我决定拿下龙城二期中200平米的店铺，当时首付的25%现金都准备好了，然后在第二天的签约仪式中，进行合同签定。但在头一天夜里，根据数年来对当地工程进展以及政策的观察、未来经济发展走势的不确定性，我最终还是决定不拿店铺。四年过去了，龙城二期终于进行开张，虽然相对于当初龙城项目所标注的二年期限晚了些，但现在能够处于开张状态，也有些出乎了我的意料。”— —拥有一期店铺未拿龙城二期店铺的老迪拜如是说。


无论这位朋友当初是如何顾虑与猜疑，龙城二期最终还是开张，迎接了她的首批客户，虽说这一结果的日期姗姗来迟了些，整个进程中也磕磕碰碰的走了几次凹凸点。

然而开张后的龙城二期，却依然并未一扫之前的雾霾局势，反而更像是编制了一张更大的网，对处于网下的人们、还是没有在二期拿店铺的商家而言，都时刻为其前景而承受着。

自今年进入斋月以来，不少龙城一期店主挂在嘴边的话就是——现在的生意不太那么好做了，至于赚钱与否，有的说是生意还可以，有的表示现在处于亏损状态。而龙城二期的盛大开盘，让本来心态就乌云弥散的一期商户沉重了更多。龙城这座财富城外的我们，作为看客，是否龙城二期对一期生意产生了影响，亦各自发出不同的观点。

而在认为二期对一期客户源产生影响的首要依据便是：如今龙城一期中的客源相对于往年同期，有着不少的降低。此时开张的二期，无疑成为了矛盾爆发突破口，纷纷看重两者的竞争关系。

矛盾早在未开张之前就已经产生，而爆发点也不止仅至于一次；早在斋月之前，龙城一期的华商朋友组建成维权团队，就龙都的整体开发项目，通过合理的诉讼形式，表达了自己的意愿。过程相对理性与平和，此为龙城二期开张之前一个小小的插曲，而最近的龙城二期商铺维权人员是有别与以往的诉求行动。

商铺与开发商之间的矛盾，意在达成更为合理的协议，龙城二期的道路以及更完善的经营方式。就两者而言，前者对于二期而言相当于外部阻力，而后者则相当于内部质变、自我净化、提升空间的过程。

目前来看，前者华商集体抗议的结果虽然未能阻挡龙城二期的开发，但对龙都项目的开发商亦造成不少的震惊作用，使其在进行后续几期的建设时，不得不进行慎重的考虑，以避免类似的事情再次发生，引发商户们的集体抗议；而后者的抗议结果则是让开放商在龙城二期开张前，不得不重新组织劳工人员进行道路的建设、并再次审衡协议的内容。

此为龙城二期成功开盘前所经历波折中的星点，相对于已知可见的困难，放佛并不那么可怕，因为针对于症结，可以进行分析进而找出解决方案。

而开启后的二期，自开张之日起，就犹如在财富之海独自掌握自我命运之舵的征船，只不过相对于一期而言，在其尚未起航之时，旁边便已经遍布了争议、怀疑的目光。

自然，在大的经济环境背景之下，龙城一期的生意商家的自我防御意识是可以理解的，正如许多看客所持有的貌似合理的凭据：市场这块蛋糕就这么大，十个人所分享的量与一百人平均而分享的量是不相同的。而龙城二期的开张对一期的影响效果究竟是什么样呢？

在分析上述问题之前，先为大家介绍龙城当下生意经营状况的背景。作为石油出口大国的中东诸国，其经济在此前一段时间之内是处于超级豪的状态，然而自去年，各方面的原因促和，导致出口原油价格的放缓。一则是国际石油需求的减少，此大趋势对世界石油供需产业结构产生划时代性变化；二则中东之外的石油出口国陆续大量开采石油，争抢石油市场份额；最终是伊拉克等产油国政局的逐步稳定以及页岩油气开采技术日渐成熟等。

各种原因的纠缠促使阿联酋各酋长国政府不得不从国家层次提高财政收入，用以维持日常运行开支，而对于个人而言，其经济的可收入来源就没有那么方面了。而十月份政府取消每年高达数十亿美元的燃油补贴，开始实施的油价上调自由计划，则是发生在我们周边，能够感受到经济捉襟见肘的改变之一；而微信圈中也有一段时间，朋友狂晒出各种罚款收据、各种提前预交款项等等，亦是酋长国政府实现财政增收的手段方式。

在一系列狂惹众人不满、抱怨的实施政策背后，则是龙城市场内，人流量以及交易量相对于若干年前，有所下缓的阿联酋国内因素。

究此项原因而言，无论龙城二期是否开放，其对一期商铺生意成交量的影响并无直接性影响；因为龙城二期无论是开张或是修整期，它本身也是被酋长国国内的大环境所包裹，同其他商场处于相同征启点。

众所知周迪拜是阿联酋第二大城市，阿联酋70%左右的非石油贸易集中在迪拜，龙城一期市场内每年高达八百亿美元的交易量，也并不是全部由阿拉伯内各酋长国国内的人们购买，其更像是一个中国商品的展销区，以龙城市场为辐射点，发力整个中东市场以及部分北非国家。

“现在可以明显感觉到非洲人来龙城市场里买商品的人少了一些，非洲人买东西时是十分爽快的；从来没有见过他们讲价格，而且支付时，几乎都是现金支付。当年与非洲人进行生意交易时，做的交易量最大的为３３万美元，在签过合同之后，客人就从包裹中拿出现金，一沓又一沓，这个过程还是很让人欢喜的。”

在与龙城一期店铺老板交谈时，一位华商朋友发出上述的感慨。其实到达龙城进行采购的商家中，所减少的不仅仅是非洲人的身影，更多的是临近阿联酋的邻国顾客，如正在遭受战火摧残的叙利亚、以及恐怖主义盛行的也门、局势更加动荡的阿富汗。提及中东当下局势，恐怖主义ＩＳＩＳ组织是不可绕过的障碍，其造成的影响除了所属国家的时局动荡、家破人亡外，对周边国家也有经济上的摧残作用。

阿联酋便处于周边波及的国家之一，由于对恐怖主义必要的安检，部分国家的居民以及怀疑与恐怖主义接触者被抵触在海关之外，当然被拒之国门之外的，除了真正的与恐怖组织有染者，更多的是来迪拜进行商业活动的平民。连年的动乱，搞得人心惶恐，消费金额锐减，除了阿联酋国内经济的低迷，其国外动乱的局势，也让龙城一期店内的批发生意减色不少。就阿联酋国内、国外局势而言，龙城二期的开张与否对一期并没有太大的影响，然而抛却这种宏观的外部因素，从细微商品类视角观测，又是什么样的结果呢？

龙城一期是依托迪拜“国际城”而建立超大经贸平台，整个国际城项目投资15亿美金。其占地总长1.2公里，总经营面积15万平方米，内设3980多间商铺，现共有2000多家中国民营企业及商家入驻经营，其中60%为浙江企业，经营产品囊括建材、五金、家具、纺织品、服装、电子、机械、玩具、装饰品等十几大类，涉及产品类型几十万种。

据有关部门统计，龙城市场平均顾客月流量达300万人次，是阿联酋乃到整个中东地区客流量最大市场之一。由于近年来龙城一期市场的巨大成功，吸引了越来越多中国企业入驻，现有的商铺不能满足广大企业和商人的要求，因此龙城二期便是在此背景下应运而生的。据龙城开发商迪拜Nakheel集团介绍，龙城二期工程包括17.7万平方米的购物中心，一家三星级酒店和一个多层停车场。目前龙城二期已经开张，当全面开张之后，整个二期将会有570家店面，其中以出租店铺为主，包括1万平方米的超市、电影院、麦当劳快餐等。

然而截止目前，龙城二期之内的店铺，绝大多数仍处于开业前的准备工作，虽然大部分店面装修工作已经完成，但商品的调试与正式开张前试营依然需要很长的时间进行磨合。龙城二期市场内的大超市吸引着不少的人气，形成人头攒动的热闹景象，但超市之内的商品与龙城一期市场的商家所卖并无太大冲突。由于市场并未完善，真正在二期市场内进行购物的人们并不是太多。

龙城一期的Ａ侧部分是与二期部分临近的，从中间道路中穿行的人流量可以给予最直接的证据，并没有想象中太多的客户从一期市场转战二期。反而龙城二期的宽敞停车场，吸引了原先忌讳无停车位的客户，将车辆停放在二期，然后进入至龙城一期市场内购物。可能说由于停车场的原因，使得龙城一期Ａ侧与Ｂ侧的人流量趋势发生了改变，但目前尚未活力全开的二期市场尚不构成对龙城一期的店铺产生影响。

从工程简介以及现在的运营状态而言，龙城一期与二期所进驻的商家层次是不相同的。正如众多龙城店铺华商所说的那样：在ｃｉｔｙ　ｃｅｎｔｅｒ购物与逛龙城的客人，由于档次品味不同，两大具有代表性的商厦很难产生互相影响；在ｃｉｔｙ　ｃｅｎｔｅｒ里面购物的人流量即使如何变化，也对龙城生意几乎没什么影响。而同样，龙城二期在进行工程建设之处，便将其定位在了中高端客户，虽然就现在而言，其对高端的定位还有待考究，然而中端的定位还是可以的，这与龙城市场一期的定位存在着差别。另外龙城一期市场中，华商占所租赁店面总量的９０％，而在二期中，开发商有意控制人群量，将华人的拿店铺量控制在了５０％。

而进驻商家亦选择中高端品牌，有选择性的排除部分品牌，努力打造与一期截然不同的龙城二期形象。就这一角度而言，如果商铺进驻进展与质量水平真如开放商计划般运行，那么龙城二期市场即使正常运行开来，其对一期商铺产生的影响也是微乎其微的。

龙城一期在经过数干年的经营之后，其已形成了完善的闭合圈。只要顾客进入龙城一期市场之内，总能够找到自己最终心怡的商品，而且顾客的忠诚度亦是龙城二期，最为一名新秀所不具备的优势。龙城一期市场在多年的洗涤后，无论是商家、还是商品，都形成了最为良好的搭配模式，而且内部各个区之间分类清晰。喜欢在龙城进行购物的客户，相信依然会选择一期的市场。套用朋友的话语：在龙城二期拿店的商家，几乎依然是一期的老板。而二期在从筹备至开工、再至现在的运行，龙城一期以其特有的模式在运营着。无论是开放商还是租赁商家，相信都不愿看到两者产生竞争关系，而定位的不同，期待能够为龙城带来新的客户源，借以激活龙城市场，为商业带来新的生机与活力。
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