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标题: 迪拜，租房和买房的博弈 [打印本页]

作者: 迪拜中文网 时间: 2014-4-22 23:18
标题: 迪拜，租房和买房的博弈
和很多在迪拜的人一样，Tom Sowler 和 Rebecca Forbes 正在免税国度的迪拜打算多存钱。但是，来迪拜两年半以来，他们的存钱计划却屡屡被高房租打破。

迪拜人网站翻译他们夫妻两人并不是奢侈型的人，但是每一年的房租也是一个不下的财政负担。Sowler说：“我们已经仔细计算过了，交房租和还贷款其实没什么区别。而且我们房租交的越少，存下的就越多。”成千上万的迪拜人得出了同样的结论。他们不在租房，转而买房成了房主。

银行以及贷款公司的住房按揭数量急剧上升，今年很多机构的审批通过数量较去年翻了一番。Independent Finance总经理Sam Wani说：“目前房租在上涨但是贷款利率却在下跌，所以基本上买房还贷款肯定要比交房租划算。”

“目前由于市场上流动性增加，所以利率在不断下降。但是，由于经济的复苏以及城市人口的增加，房租却在不断上涨。”CBRE去年七月的报告显示：上半年，迪拜平均租金上涨了14%，全年上涨高达30%。今年上半年的购房价格也上涨了30%。同时，在迪拜房产局注册的贷款数目在今年的前七个月内上升了46.1%，总数从1632上升至2385。总价值从69.1亿上升至115亿，涨幅为65%。贷款利率却下降明显，从2009年的9.75%下降至3.99%。

Gulf Capital Mortgage Company执行董事Shehzad H Abbasi说：“目前很多人都从租房转向买房。今年夏天时候，我们每个月的房贷额度就达到了7000-8000万美元。即使在斋月，总额也保持在这一高位。这样的额度之前少有发生。对于很多银行来说，目前操作方式任然比较保守且稳健。”

Abbasi所在的公司自2006年以来，每年的增长率都在100%以上。对于有固定收入的人，买房是上策。目前大多数银行要求20%的首付款。根据迪拜政府的限制性措施，外籍人士买房需要缴纳25%的首付。Abbasi说：“如果你能够找到一处好的物业，那么每年还贷款要比租房划得来。首付很快就可以赚回来，因为首付不过是几年的租金而已。而且，租金付出去就没有了。如果你需要现金，房子还可以随时变现。”

如果你想要购买总价150万迪拉姆Greens附近的一居室住房的话，那么如果想租在相同地段则至少花费90000-95000迪拉姆。“每年还款70000-80000迪拉姆，你就能市中心买个单间，或者在Jumeirah Lakes Towers买个套间。这个价格难度不大。”

买房的成本较租房第并非人们买房的唯一原因。经济的复苏和信心的回复也起到了推波助澜的作用。

Jones Lang LaSalle MENA资产部门主管Gaurav Shivpuri说：“买房并不是一个纯粹意义上的经济决定。某种程度上，买房以后意味着稳定，意味着不必再和房东打交道。国内一定还有人也由于各种各样的原因选择买房。”“迪拜的长期经济形势也发明朗，所以人们会长期的留在这里。因此，大多数人都会决定在这里买房安家，而非租房到底。”

“买房的另一个原因是对有产的渴望。这也是人们买房的原因之一。”Emirates NBD零售银行部主管Rana Zeeshan Saleem说，目前贷款人的年龄大多介于30-40岁之间，已婚且渴望稳定的生活。”Saleem说：“很多人把迪拜当成家，而非暂住地。目前这里的经济繁荣，人们渴望留在迪拜。外来人口以及本地住房改善的需求共同将房屋购买量推高。”

“对于中长期市场来说，买个房子场地居住是一个很理性的抉择。”Wani说，除了蜂拥而至的买家之外，房地产市场也会因此变得更加稳定。他还说，超过80%的按揭贷款用户的首付超过总房款的20%，而且贷款期限均在5-7年。Wani说：“这意味着贷款用户的流动性状态较好，而且对未来收入预期比较乐观。这对于房地产市场是一件好事。最近房地产市场上会惊颤出现这类积极信号。”

“目前我们所面临的最大风险就是联排和独栋别墅的供给不足。如果供给问题得不到解决，这一市场细分就会出现泡沫，最终影响全局。”购房者的多样性意味着各类住宅均有市场空间。第一次买房的人们极可能会购买Emirates Hills那里5000万迪拉姆的别墅也有可能购买The Greens那里150万的公寓。

Shivpuri说：“现在不仅仅是中产阶级准备买房，而是大家都在准备买房。现在还有很多人特意挑选多居室的户型购买，因为他们有添丁的打算。他们会买Emirates Hills那5000万的别墅，也会买Palm Jumeirah那1000-1500万的公寓。”

“如果你想买一套2500万的住房的话，你应该知道这一价格空间的住房溢价很小。购房者以满足刚需为主。与此相较，一居室或单间的升级潜力就比较大。很多人处于投资的目的购买这类户型。”

更多的人放弃租房转而买房，造成了房地产市场的供给短缺。因此房产价格一路上涨。同时，为了顺应消费者需求，一些房屋中介竟然放弃了租房业务而专门从事二手房买卖。Shivpuri说：“经纪人目前更加希望能够找到合适的卖家，因为现在的形式是供不应求。房价上涨促使一些房主转而惜售。同时还有一部分人认为市场已经达到高点，应该尽快脱手。”

Saleem说，目前全款的买家很多。而且这类买家通常很受欢迎。在迪拜房产市场上，现金交割比较常见，大约占到总交易数目的75%-80%。Shivpuri说：“贷款法规的调整使得按揭贷款的风向对于银行以及客户都显著降低。目前贷款流程很合理，而且贷款双方利益分配也较之前合理。因此，众多银行和金融机构都开始发展按揭贷款业务。”

非海湾地区居民自2002年开始可以在如Jebel Ali, Arabian Ranches, Downtown Dubai, Dubai Marina, Palm Jumeirah, the Springs, Meadows, Motor City 和 the Greens等指定地区购买房产。Sowler说，他更倾向于Palm Jumeirah的房产，因为那里的房产会比较保值。然而，高昂的物业费却吓退额不少购房者。“咋一看，高额的物业费让这里的房产在价格上缺乏一些竞争力。但是转念一想，等将来价格上去了，我们一定会为没有出手而感到后悔。所以我们目前打算多了解观察一些地点后再做定夺。”

瑞士来的Nik Hirschi说，他的一居室公寓自去年8月购买至今已经升职了30%。他在迪拜生活了五年，他说他从租房转而买房完全处于经济因素的考虑。他说：”我从购房中看到了投资的机会，房价在不断上涨，所以我不想把钱浪费在租金上。我宁可还贷也不要租房了。在我买房的地方，每月的月供和租金基本持平。“同时，由于迪拜资产价格的上涨高于世界其他国家，所以他选择在这里买房。

他说：”我认为迪拜的经济很有潜力。我是瑞士人，我妻子是澳大利亚人。但是我在投资买房这件事上根本没有考虑这两个国家。去年这的房价上涨了30%。我决定当这里的住房基本上全都卖出去以后，我就会把我的房产转售掉，然后考虑投资到其他地区或者其他领域。”

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