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标题: 沙漠之城迪拜在复苏路上艰难前行 [打印本页]

作者: 迪拜中文网 时间: 2012-10-28 20:09
标题: 沙漠之城迪拜在复苏路上艰难前行
由于经济前景持续看好迪拜楼市回暖价高量少的别墅价格率先回升

　　迪拜楼市部分复苏，稳定或略见价格回升的项目集中在市区、规划好的地方，远郊或配套、规划不怎么好的区域价格依然在降。

迪拜酋长国购物中心内的滑雪场

迪拜Mall里的水族馆。

迪拜泰安地产女老板沈文婷。

迪拜“85后”中国投资者张宇。

优质地段的房产出租收益仍不错。

迪拜棕榈岛上停建的别墅。

迪拜美国RTKL公司John Robertson

迪拜EC Harris合伙人John Williams

迪拜仲量联行区域董事David Macadam

　　迪拜一日游比国内便宜得多。

　　随着欧美澳地产走出金融危机的阴影，迪拜投资者心中的疑问是“迪拜会是下一个吗？”综合记者采访建筑资产顾问公司EC Harris、仲量联行等人士所得到的信息来看，今年迪拜楼市行情的确有所起色，价高量少的别墅价格率先回升。EC Harris合伙人、区域主管John Williams表示，位于优质且成熟区域的别墅升值潜力已显现，今年来成交量开始增多。据仲量联行迪拜2012年第一季度市场报告显示，别墅市场今年销售额比2008年1月份的成交量多3%，比创下最高峰值的2008年第三季度仍然要低25%。美国RTKL公司中东分公司合伙人John Roberts表示，从他了解的情况来说，迪拜楼市部分复苏，部分依然在降。稳定或略见价格回升的项目集中在市区、规划好的地方，远郊或配套、规划不怎么好的区域价格依然在降，显示“地段、地段、地段”的规律在起作用。

　　文/图：记者李凤荷

　　感受迪拜奇迹

　　记者首次踏足迪拜，从入境开始就对这个地方产生好感。记者拿的是电子签证，游客不需填写入境卡，外来游客凭借签证和护照即可入境，不会受到“英语霸权”的威胁。记者今年年中到新加坡度假，飞机上不少中国游客找人帮忙填写入境卡。说实在，游客申请签证时，有关资料已输入电脑，像迪拜这样免填入境卡的安排的确可以方便非英语国家的人士出行。

　　当一些国家还挣扎着要求外来人留指纹来辨别身份，阿联酋已经发展到以扫描虹膜技术，远比世界上其他国家和地区要先进。记者在入境排队时，前面一个中国同胞需要摘下眼镜来对准镜头扫描眼睛虹膜，可能由于刚摘下眼镜他还习惯眯眼睛，入境官员用中文对他说：“张大。”这个中国人一时没回神官员是用普通话跟他说话，最后入境官员还是用英文“open your eyes wide”来解释。从入境官员会用中文来提示入境的中国人可以看出中国人在迪拜访客中所占的比例。

　　得益于《碟中谍4》，迪拜的标志性建筑都为世人所熟悉。跟朋友说起要到迪拜，他们立即就说：“要去最高塔看看阿汤哥耍帅的地方”，另一些朋友则说一定要去帆船酒店看看。7星级的帆船酒店只有住客和在酒店餐厅预约吃饭的人才可以入内，这个酒店外形上镜很好看，但肉眼望去，感觉一般。让记者惊喜的是，帆船酒店旁的朱美拉海滩非常清澈和干净，远胜国内的海滩，比一些东南亚海岛国家的海滩都要漂亮。

　　迪拜是个沙漠创造出来的奇迹，美国建筑师John Robertson告诉记者，建筑师到了迪拜，就像孩子到了玩具店一样兴奋。他5年前来到迪拜工作，当时迪拜正处于地产楼市的疯狂状态，这里充满着无穷尽的能量，似乎一切东西都是可能的。从填海造岛到建造世界最高楼，迪拜一次又一次地让世人惊叹。源源不断的财富、力争世界第一的雄心以及来自于建筑设计、施工方面的创意是迪拜成功的三大因素，缺一不可。

　　记者手记

　　中国人在迪拜只是小玩家

　　阿联酋与利比亚、叙利亚等国家同文同种，迪拜生活环境舒适，且距离这些国家的飞行距离也相当短，一向以来都有不少外国富豪在迪拜投资房地产市场，政治因素只是加大了他们投资迪拜的力度。在迪拜投资房地产的中国人向记者表示，中国人在迪拜只是“小玩家”而已，伊朗人、印度人已世代在此居住，累积了可观的财富，他们投资房地产的眼光和手段比中国人更精准。据迪拜土地监管局逐年公布的外籍房产投资者比例，中国人在迪拜楼市占据的比例非常低。自2004年起在迪拜从事房地产中介业务的泰安地产沈文婷告诉记者，比例可能还不到1%。不过，由于迪拜聚集大量温州人，他们酷爱投资物业，因此迪拜楼市风浪中当然也少不了以温州人为主的华人投资者。

　　代理676个新盘 100个变烂尾楼

　　沈文婷来自杭州，1991年就来到迪拜。当时这个城市一点也不起眼，在这里生活了21年，沈文婷眼看着这个不起眼的城市一步步变成世界知名的大都市。2002年之前迪拜禁止外国人持有房产，当年为促进棕榈岛的开发，政府允许指定区域的房产可由外国人持有买卖。2003年，沈文婷在春景别墅买了一个40多万迪拉姆的别墅，短时间赚了5万迪拉姆，于是从中发现商机，2004年开设泰安地产，由此进入地产行业。她见证了迪拜楼市的疯狂与低迷，她案头的Panorama Greens楼书是埃玛尔地产集团今年新推出的一个洋房项目，埃玛尔地产集团是在迪拜楼市泡沫爆破中受损较小的房地产公司之一。即便如此，这个项目已是埃玛尔地产集团2008年以来第一次推售的新盘，暌违4年才有新项目推出，足以感受到当年金融风暴之惨烈。沈文婷给Panorama Greens楼书标上“676”编号，这是她代理迪拜一手楼盘以来的第676个新盘，这600多个楼盘其中有100个变成烂尾楼项目，部分只是停留在图纸阶段，根本没有施工就“夭折”。

　　2006年～2008年10月之前是迪拜房产的疯狂时期，房产没几个月就涨十几个百分点，似乎上涨势头永不停歇。一位温州投资者告诉记者，据他了解，迪拜温州人炒房团十居其九是亏的，早期快进快出获利容易，最疯狂的时候看到一个图纸就疯抢房屋。迪拜房产烂尾的项目比鄂尔多斯有过之而无不及。迪拜周边有一个“鬼城”，开发商已经建好了一期房屋，因为政府尚未开通到那里的高速公路，后期计划也因此停滞，建好的房屋孤零零地矗立在沙漠里。迪拜楼市至今尚未恢复，对普通投资者而言购入价远低于现市价。

　　迪拜11年三四十套房过手还余10套

　　在迪拜温州人圈子里，从事建材和灯饰生意的张宇一家算是投资成功的例子。张宇的父亲于2001年到迪拜发展，当年他13岁。11年过去今年他已24岁，目前专门打理父亲买下的房产。他家是迪拜较早投资房产的温州家庭。2003年开始买房，进进出出买卖过三四十套房，从2006年到2008年期间炒房速度随楼价上涨的速度不断增速，最久持房不到三四个月。张宇回忆道：“从2003年开始，头一两年投资较谨慎，都是以现金一次性支付，后来随着楼市的不理性，投资起来也开始不理性，都是以按揭杠杆来炒房。炒卖几十套房赚了好几百万的利润，但一次性亏在棕榈岛的别墅上了。”他爸爸购买的是俗称“大棕榈岛”的项目，上手买家以首付100多万按揭方式购入，后来他们以700多万购入，刨去银行按揭部分上一手投资者净赚300多万。在迪拜楼市最疯狂的阶段，张宇的父亲不仅仅买房产，还买下土地来想一尝开发商的味道。他家与一家在阿联酋从事建筑行业的公司联手投下3500万迪拉姆，购买了迪拜新机场附近一块可建6层住宅的土地，不过在他们付完全部土地款后，迪拜金融风暴来袭，政府暂缓新机场的计划，于是张宇的父亲与拍档不得不暂时放下这个项目。

　　迪拜楼市泡沫爆破，大部分房产变成负资产，买家若不愿意继续购买这个负资产，可以在市场上寻找买家。张宇帮父亲以这种盘活负资产的形式出清了6套房产。目前他家在迪拜还持有大约10套房产和土地，大部分位于优质的地段，一年光房子收租的收入已经有两三百万迪拉姆（大约三四百万人民币）。“大棕榈岛”的开发商曾找他们希望以一手原价回购房屋，他们觉得反正已经亏了那么多，原价退房肯定不愿意，就等迪拜楼市回暖，项目可以重启，“地都不止那个价，肯定不会退房。”

　　深度调查

　　近期出台保护投资措施

　　推动地产投资市场复苏

　　业内对话

　　迪拜楼市繁荣重现？9月中旬出版的《海湾时报》上的硕大标题给迪拜房地产界带来强大的冲击波。对前景看好的市场人士认为迪拜楼市回暖来自于经济前景持续看好，迪拜今年经济增长率预计为4%~5%，经济景气指数维持高位，达到106点。迪拜土地监管局近期公布了一项新的投资保护措施，更是推动地产投资市场复苏的一大动力。据记者了解，迪拜土地监管局出台的是一项商品房预售措施，规定开发商在建设20%完成后才可以销售房屋，避免出现“卖图纸”的超前预售，防止出现烂尾。

　　业内对话

　　仲量联行的David Macadam认为：周边国家政局不稳，富有的中东人选择迪拜作为资金避难港，因此促使迪拜地产市道回暖。

　　泰安地产沈文婷表示：两点因素的确对楼市有推动，一是银根放松，迪拜贷款比以前容易多了，首付20%～25%，贷款75%～80%，最低利率为3.99%；二是经济好转，以阿联酋航空为例，今年新增职位1万个，这可能就意味着市场新增1万套租赁或购买房屋的需求。

　　迪拜DPG 公司首席执行官Khalid Al Malik表示：目前地产市道出现一种更活跃且可持续的发展模式，比如说，金融机构向投资者推出诱人的按揭方案，首付比以往高一些、按揭年限比以前短一点，这种按揭模式可以确保按揭更加切合实际,对金融机构来说也是一种保护。

　　今年年初，RAK集团突然宣布投资10亿美元兴建马德里度假村，项目预计在2015年完工。该集团高层表示：“2008年并非是地产危机，那是一场严重影响地产市场的金融危机。但地产市场的基础需求并没有受到打击。当时只是资金市场的流动性突然停滞而已。如今流动资金再度放松，楼价也更平易近人，越来越多新的投资者进入市场。”

　　RTKL的John Roberts表示：“迪拜楼市危机后，人们认为之前迪拜的楼市繁荣只是昙花一现，发展难以持续。在我看来，这种观点显然是错的。迪拜泡沫爆破了，这里的政府、公司和居民多多少少都受到影响，但政府投入基建的重点始终没变，悲观的风向已有所扭转。在一些区域出现烂尾和不成功的项目，这似乎与大环境关系不大，因为这些项目匆忙上马，没做过多少市场研究，加上选点偏僻，交通设施难以到达，再者建筑质量也不好。凡是做过详尽市场研究、位置优越且开发商倾力打造的项目，销情和楼价升幅都非常理想。”

　　不过，并非所有市场人士都如此乐观，Steiner India 前首席执行官Anirudh Ray认为：市场根本还没有回暖。“我认为，现在阿联酋地产市场尚处于停滞阶段，还不算稳定下来。的确现在情况并不如2008年那么坏，但这里面也丝毫没有值得振奋的地方。”

　　EC Harris的John Williams也表示：市场仅是在复苏的初期，繁荣还远未到来，银行和投资者对楼市投资依然采取审慎的态度。因局势不稳而有不少中东富豪来到阿联酋，这的确听起来很诱人，从表面上来看，阿拉伯之春的确导致本地常居或旅游的人数增多，但最终这些人会不会留下还是要看旅游业和服务业的素质，短期涌入富豪，未必意味着长远如此。

　　别墅去年已触底

　　洋房价也趋平稳

　　沈文婷手头掌握的数据虽然是零散的成交个案，但从楼价来看，迪拜别墅去年的确已触底，持有一年出售已获利丰厚。她透露，一个广西老板一年前购买棕榈岛别墅，当时才花1370万迪拉姆，今年售出价高达2370万迪拉姆。她曾经带一位温州投资者于2010年到一个棕榈岛别墅看盘，当时这个别墅叫价750万，如今价格已升至1100万。迪拜投资者张宇表示，去年他们曾在Meadows别墅区看过一个别墅，当时业主开价290万迪拉姆，现在别墅价格也已涨到330万。

　　别墅楼价回升，或许从租金上涨可以看出一点端倪。仲量联行的报告显示，迪拜别墅平均租金比2009年的水平涨了5%，但公寓租金依然比2009年低30%。张宇一家2008年在阿拉伯山庄购买了一个别墅，价格为150万迪拉姆，当年收楼当年出租，2008年租金居然高达33万。他父亲的朋友出租给另一个租客，签下的租约为35万元。他们都感叹，5年就可以回收购房成本了。一个金融风暴打来，租售市场同样受损，2009年租金下跌至26万迪拉姆，2010年为22万迪拉姆，2011年更跌至17万迪拉姆，今年租金开始回升，年租金反弹为20万迪拉姆。

　　仲量联行区域董事、零售主管David Macadam表示，洋房市场也显现出平稳的迹象，但供应量问题依然是限制其价格上涨的一个因素。据该行报告，今年预计有28000个新单位落成。他认为，即使一些停工的住宅项目已启动，但供应放缓的趋势应该不会变，不少应该在2011年交楼的项目已推迟至2012年交楼，计划今年交楼的单位里有相当一部分会延迟到明年。

　　旅游业兴旺住宅项目改建酒店公寓成风

　　迪拜地产陷入低谷，旅游业兴旺不已，不少开发商也打起“搭便车”的主意。在谢赫扎伊德大道旁，记者看到一个大大的广告牌——“freehold luxury hotel apartments”，卖分散产权的酒店公寓。RTKL的John Roberts向记者证实，金融风暴后，迪拜旅游业受影响不大，不少开发商都想把住宅项目改建成酒店公寓来卖，能改就改。据一位中国投资者透露，今年年初他与拍档曾接触一个五星级酒店的业主长租酒店来经营，业主当时开价年租金2500万迪拉姆，他咨询各方意见后还价2300万迪拉姆，后来项目没有谈成，打听得知业主已以3000万迪拉姆的价格长租给其他的投资者。

　　迪拜买房指南

　　1.选景观的房屋，迪拜的海在北边，向海的房屋比向沙漠的房屋要贵。以世界最高塔周边的住宅为例，面向最高塔、喷泉以及海的房屋可以比其他同样房型的房屋卖贵100万迪拉姆，Burj Residence，一个130平方米两室一厅的房屋，望最高楼和喷泉的单位售价为350万～400万迪拉姆，其他朝向的为250万迪拉姆。

　　2.税费简单，2%的转让费（买家承担），2%交易佣金，每年出租收入政府不收取任何物业税或个税，业主承担物业费，高档公寓物业费非常贵。一套哈利法塔的公寓一年租金20万迪拉姆，业主支出物管费已到10万迪拉姆。最高楼附近的The Address Downtown一年租金十八九万迪拉姆，管理费接近5万迪拉姆。而一个联排别墅一年管理费为1.3万迪拉姆。

　　3.卖的都是精装修房。据记者了解，迪拜出售的一手洋房和别墅全都是带装修的，部分公寓更是家私家电配齐，投资买家省心省事。

　　投资要点

　　1.以“现金+现房”投资，期房可能烂尾，现房可以确保收楼，现金一次性付款，可以规避提前还贷时银行收取的early settlement fee（提前还款罚款，相当于贷款本金的2%～3%）。

　　2.买别墅的养房成本相对低，别墅一年的物管费1万~2万之间，一室一厅的高档公寓也差不多同样水平。

　　3.炒房注意转售成本。迪拜当地为打击炒楼，对未作产权登记而转售的行为收取2%的转名费。

　　4.租赁回报约为6%。一套售价100万迪拉姆的公寓每年租金6万迪拉姆，扣除管理费净收益约为4%。

(来源:广州日报)

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